סקירת האוצר של ענף הנדלן לינואר 2018

המיקוד השבועי בסקירה הכלכלית של משרד האוצר עוסק בענף הנדל"ן במהלך חודש ינואר 2018.

במהלך חודש זה נרכשו כ – 9,000 דירות, מתוכן כ -  500 דירות נמכרו במסגרת תכנית "מחיר למשתכן". 

בהשוואה לינואר הקודם ב – 2017 ירד מספר העסקאות שנעשו ב"מחירי שוק" (דירות חדשות ויד שניה) ב – 10%, הממשיכים את שיעורי ירידה החדים מאז חודש מרץ אשתקד.

בהשוואה לדצמבר האחרון נראה כי עלה מספר העסקאות  שנעשו "במחירי שוק" ב – 10%, כאשר הגידול הזה מתרכז בפלח השוק של דירות יד-שניה, זאת על רקע האצה במכירות של המשקיעים, (בפרט "מרובי הנכסים"), עם סיומה של תקופת "החסימה" במכירת דירות בשיטה של החישוב הלינארי, אשר העניקה הטבת מס משמעותית. 

מקור: משרד האוצר. 

בפלח שוק הדירות החדשות, אשר נמכרות "במחירי שוק" נראה כי נמשך הקפאון גם במהלך חודש ינואר. סך עסקאות אלו המחירי שוק, עומד על 1.9 אלף דירות, בדומה לחודש הקודם, ונמוך בכ -15% בהשוואה לינואר אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי, בהשוואה לינואר הקודם, בולטות ירידות חדות בשיעורים שבין 30-50% באזור ת"א, ירושלים ב"ש וחיפה.

מנגד, אזור המרכז (קרית אונו ובני ברק) בולט עם גידול משמעותי ברכישה של דירות חדשות "במחירי שוק". חשוב לציין כי חלק גדול מרכישת הדירות שהתבצעו בקרית-אונו, היו במסגרת פרוייקט של פינוי-בינוי, שכן רק תוספת הדירות בפרוייקט נמכרו בשוק החופשי.

מקור: משרד האוצר. 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של קבלנים

בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, ממכירה של דירות חדשות, נרשמה ירידה חדה של כ – 17% בהשוואה לחודש הקודם. בחודש ינואר עמד תזרים זה על 4.0 מיליארדי ₪ בלבד, זאת לאחר שבדצמבר האחרון נרשם גידול חד בתזרים זה, על רקע היקף המכירות הגבוה של דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בהרצליה.

הירידה של מכירת דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש ינואר והמשך הקפאון של מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" החזירו את רמת התזרים הפוטנציאלי לרמה שהיתה בחודש נובמבר האחרון.

רמת תזרים זה במהלך חודש ינואר, נמוכה ב- 6.6% בהשוואה לינואר אשתקד. למרות העובדה שסך הדירות החדשות שנמכרו במהלך ינואר האחרון זהה לינואר אשתקד, בכך באה לידי ביטוי השפעת הירידה במחיר ממוצע לדירה חדשה שנמכרה.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות והמחיר הממוצע לדירה חדשה (כולל "מחיר למשתכן").  מקור: משרד האוצר. 

מניתוח של מכירות הקבלנים במהלך חודש ינואר, בולטת ירידה חדה יותר במכירות של קבלנים גדולים, בדומה לממצאים מהרבעון הראשון אשתקד.

מתוך עשרת הקבלנים הגדולים שהובילו במכירות בחודש ינואר השנה, רק שלוש חברות נמנות בעשיריה שנמנית בדר"כ עם החברות היזמיות המובילות מבחינת מספר הדירות הנמכרות.

נתון זה עשוי לרמז על הנטייה הפחותה של חברות גדולות אלו להוריד מחירים, ביחס לחברות קטנות יותר. 

בפלח השוק של דירות יד - שניה נראת התאוששות במכירות בהשוואה לחודש דצמבר, זאת על רקע הגידול החד, של כ- 40%, במכירות של משקיעים עם סיומה של תקופת "החסימה" במכירת  דירות בשיטה של החישוב הלינארי, אשר העניקה הטבת מס משמעותית.

משקל המשקיעים בסך הרכישות שנעשו במהלך ינואר עמד על כ- 17%, גבוה ב - 1 נקודת אחוז בהשוואה לדצמבר ולינואר אשתקד. גידול זה מוסבר בעיקרו בשל גל המכירות של המשקיעים, שבחלקו הקטן נרכש ע"י משקיעים אחרים.

בחודש ינואר "מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים התכווץ בכ - 650 דירות, נתון הגבוה פי- 6 מירידת מלאי זה במהלך חודש דצמבר.

רכישות של משפרי דיור הסתכמו ב - 3.1 אלף דירות במהלך חודש ינואר, זאת ללא שינוי בהשוואה לחודש דצמבר אך בירידה חדה של 16% בהשוואה לינואר 2017.